房企2017年报解读： 抢占龙头地位 扩张野心不减

旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK）于3月14日发布2017年年报显示，实现合同销售金额1040亿元，同比增加96%；合同销售面积629万平方米，同比增加116%，跨越千亿高峰。旭辉的2018年销售目标是1400亿，同比增长40%。3月14日晚间，新城控股（601155.SH）也发布2017年财报显示，全年合同销售金额达1264.72亿元（含合营项目319.31亿元），比上年同期增长94.39%。新城控股更是抛出了五年挺进行业前五名的宏伟目标。

易居研究院研究总监严跃进认为，在行业集中度上升的背景下，不进则退的企业战略心理很浓厚。换而言之，房企已经充分意识到，小规模无市场。

主流房企业绩向好

从公布的年报数据看，房企在2017年收获了不错的业绩表现。

中原地产研究中心统计显示，截至目前，公布年报的房地产企业合计二十多家，除了部分转型的中小房企外，主流房地产企业全面利润爆发。超过8成房企在2017年利润明显上涨。

3月15日，太古地产有限公司发布2017年度业绩报告显示，期内股东应占综合溢利为339.57亿港元，同比增长126%；中国奥园去年净利润同比增长93.9%至19.52亿元。3月13日，建业地产股份有限公司发布公告称，去年收益约为人民币138.79亿元，同比增加约46.2%；年内建业地产权益持有人应占溢利约为8.11亿元，较2016年增加约101.3%。雅居乐集团控股有限公司3月12日发布正面盈利预告称，预期2017年公司股东应占溢利将录得同比超150%的大幅增长。

另据中原地产统计显示，公布房企2017年年报预告的房地产上市企业合计106家。其中高达79家企业的业绩预告是预盈与预增，占比达75%；预计亏损的企业11家，约占10%，且这11家基本是处在转型期的房企。

除了利润上涨，公布业绩报告的房企销售额也普遍出现较大涨幅。据旭辉公布，2012年其销售额仅95.4亿元，2017年已过千亿。2017年中国奥园实现未经审核合同销售额累计约455.9亿元，同比增长78%。2017年新城控股共实现1265亿销售额，于850亿的销售目标而言，完成率达149%。

从基本面来看，主流房企各项指标均表现不错。不过，中原地产首席分析师张大伟指出，房企销售额数据也需要客观看待。近年来，由于行业内合作开发项目增多，房企对外公布的指标关注点也主要在合约销售额，而非权益销售额。他举例称，比如旭辉控股2017年归属集团权益的合同销售金额为550亿元，同比增长88.4%。

安居客首席分析师张波也指出，房企快速发展的一个方式是合作及代建项目比重增大，但规模和品牌房企销售权益下降。不少房企通过合作的方式不但可以快速进入一些新城市，同时也能降低拿地成本和扩张风险。

扩张野心

主流房企除了显示过往的优异成绩外，还向外界传递了强大的扩张野心，绝大部分房企意识到规模优势在行业发展中的重要意义。

旭辉集团为2018年制定的销售目标为1400亿。CRIC分析师沈晓玲认为，旭辉集团仅用5年销售超千亿，Zui近三年复合增长70%。因此其2018年40%的增长目标偏保守。不过沈晓玲指出，目前旭辉权益土地储备为1600万平方米，与其1400亿目标相匹配的总土地储备应在3100万平方米左右。

新城控股2018年销售目标为1800亿元。3月15日，新城发展执行董事及公司秘书陈伟健透露，“新城发展可售货值达4000亿元，到中期会再考虑需不需要再改变目标，但目前觉得1800亿元是比较合适的。“希望今年新城发展能进入Top10，可能的情况下，争取进入Top5，这是我们未来5年的目标”。

张波认为，当前房地产发展马太效应的驱动下，不当龙头极难生存，众多房企无论是追求规模还是加速拿地都是为争夺龙头地位。千亿门槛只是龙头房企阵营的“入场券”，在冲千亿、增业绩压力下，房企抢地导致土地溢价率快速提高。从统计局公布的今年1-2月，全国房地产开发投资额来看，同比累计增速达9.9%，创两年以来新高，亦从侧面折射出房企的热情。同时，热点城市土地调控不断从严，从拿地规则、资金来源、保证金及付款期限等方面进行限制，大房企的优势更为凸显。

严跃进认为，对于未来目标，房企喊口号的方式，也是为了让资本市场看到企业的成长能力。而且对于此类口号的提出，很大程度上也说明房企的信心。另外也说明通过规模扩张，希望投资部门和营销部门可以快马加鞭。

“对于企业经营来说，不能站在2015-2017三年销售业绩持续攀升的基础上定销售目标，否则若是市场周期波动大，往往会很被动。从投资战略角度看，不可以轻敌。这个时候需要学会更多的策略运用，比如要积极营造产品营销的环境，同时积极寻找更好的投资机会等，尤其是要加大城市的布局类似重点三四线城市。”严跃进表示。